Guía completa sobre fideicomisos para la compra de apartamentos en República Dominicana 2026
5 min de lectura · Actualizado 2026-09-28
Comprar un apartamento en República Dominicana mediante un proyecto desarrollado bajo fideicomiso es una modalidad frecuente, especialmente en proyectos de viviendas en construcción o sobre planos. Para el comprador, entender cómo funciona esta estructura permite saber quiénes intervienen, qué documentos debe revisar y qué condiciones debe verificar antes de entregar dinero o firmar un contrato.
En República Dominicana, el fideicomiso está regulado principalmente por la Ley No. 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso. Esta figura permite constituir un patrimonio separado que es administrado por una fiduciaria conforme a las instrucciones establecidas en el acto constitutivo.
Antes de comprar un apartamento dentro de un proyecto bajo fideicomiso, conviene comprender estos aspectos:
El primer paso no es elegir personalmente a un fideicomisario, sino identificar el fideicomiso bajo el cual se desarrolla el proyecto y la fiduciaria que lo administra.
La Ley 189-11 establece que el fiduciario es una persona jurídica autorizada para actuar como tal. Entre las entidades que pueden desempeñar esta función se encuentran determinadas entidades financieras y otras personas jurídicas autorizadas conforme a la ley.
Por eso, si estás evaluando un apartamento sobre planos, solicita información sobre la fiduciaria, el fideicomiso y la documentación que acredita la estructura del proyecto.
El contrato es uno de los documentos más importantes de la operación. Antes de firmarlo, revisa especialmente:
La existencia de un fideicomiso no significa que debas firmar sin revisar el contrato. La estructura fiduciaria y las obligaciones concretas del comprador son aspectos relacionados, pero no sustituyen la revisión jurídica de la operación.
Una de las funciones del fideicomiso es administrar los bienes y recursos destinados al cumplimiento de su finalidad. La Ley 189-11 establece que los bienes fideicomitidos forman un patrimonio separado e independiente de los patrimonios personales del fideicomitente, fiduciario y beneficiarios.
Como comprador, debes verificar en el contrato y en las instrucciones de pago a quién debes realizar cada pago, mediante qué mecanismo y qué comprobante recibirás. No es recomendable entregar dinero a una persona o cuenta que no corresponda con la documentación contractual del proyecto.
Una vez revisado y firmado el contrato correspondiente, debes cumplir con el calendario de pagos establecido. Guarda cada comprobante y verifica que los pagos sean aplicados correctamente a tu adquisición.
Si el proyecto contempla financiamiento, bono de vivienda u otros mecanismos de adquisición, revisa sus requisitos específicos antes de asumir que puedes aplicar automáticamente a un beneficio.
Cuando corresponda completar la adquisición, deben realizarse las actuaciones necesarias para formalizar la transferencia del inmueble y su registro. Los documentos concretos dependerán de la estructura del proyecto y de la situación jurídica de la unidad.
En determinados proyectos de viviendas de bajo costo desarrollados mediante fideicomiso, existen beneficios fiscales específicos. Para 2026, la DGII establece en RD$5,450,851.12 el valor máximo para la calificación de vivienda de bajo costo y para el beneficio de exención del impuesto de transferencia de primera vivienda mediante estos fideicomisos, sujeto al cumplimiento de los requisitos establecidos.
Durante la compra de un apartamento bajo fideicomiso, algunas decisiones requieren especial atención:
Después de completar la adquisición, es importante conservar los contratos, comprobantes de pago y documentos relacionados con el apartamento. También debes verificar que las actuaciones necesarias para la formalización y registro de tu derecho de propiedad hayan sido realizadas correctamente.
Si se trata de una vivienda de bajo costo adquirida mediante fideicomiso, la DGII contempla procedimientos específicos para que la fiduciaria gestione determinados beneficios en nombre de los adquirientes.
Es una estructura legal mediante la cual determinados bienes o derechos forman un patrimonio separado que es administrado por una fiduciaria para cumplir una finalidad establecida. La Ley 189-11 contempla expresamente su utilización para fines inmobiliarios.
No necesariamente. En muchos proyectos, el fideicomiso ya existe y el comprador adquiere una unidad dentro de la estructura establecida para el proyecto. Lo importante es conocer el fideicomiso, la fiduciaria y los contratos aplicables.
Lo administra el fiduciario o fiduciaria autorizado conforme a la Ley 189-11. No cualquier persona o abogado puede asumir esa función.
Algunos proyectos de viviendas de bajo costo desarrollados mediante fideicomiso pueden acceder a beneficios fiscales, pero estos dependen de que el proyecto y el adquiriente cumplan los requisitos establecidos por la normativa vigente.
No todas las operaciones requieren obligatoriamente contratar un abogado particular, pero una revisión legal puede ser conveniente antes de firmar, especialmente cuando se trata de una compra sobre planos o de una operación con condiciones contractuales complejas.
Por Nancy Cruz — Abogada inmobiliaria y asesora inmobiliaria en Santo Domingo y Punta Cana.
Abogada | Agente Inmobiliaria | Experta en Inversiones en Punta Cana y Santo Domingo, República Dominicana
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¿Qué es un fideicomiso inmobiliario en República Dominicana?
El fideicomiso es una estructura legal que ha ganado reconocimiento por su eficacia en la gestión y protección patrimonial, especialmente en el sector inmobiliario. Este mecanismo implica la transferencia de bienes, derechos o valores de una persona (el fideicomitente) a una entidad fiduciaria.
